“没人管”“管不好”，“死循环”如何破
不少2000年前建设的老旧小区都是出售的公房，除了保洁等基本服务外，几乎没有物业管理。物业费不提高，反过来又影响物业服务的质量，形成恶性循环
“新华视点”记者郑钧天、李继伟、杨绍功
垃圾随意丢弃、车辆乱停乱放、流动商贩随意出入……当前，有的老旧小区根本没有物业管，有的物业管得很差。一些居民因物业“服务差”不缴费，而物业也往往以“入不敷出”为由敷衍了事。
在全国新一轮老旧小区改造中，补齐物业管理服务短板、完善长效管理机制呼声甚高，多地推出了相关政策和措施。
引进物业提升管理，强行清退不合格企业
据了解，不少2000年前建设的老旧小区都是出售的公房，由地方国企下属的物业公司托管，除了保洁等基本服务外，几乎没有物业管理。目前，一些小区在完成基础设施改造后引进了物业公司。
河北邢台市桥东区市交通局家属院小区居民刘小英说：“以前刮风一身土，下雨一身泥。现在引入物业公司后，路面平坦干净，车辆停放齐整；原来杂草丛生的空地被改造利用。”
此外，各地通过专项整治，强行让一些服务质量差的企业退出。“我们通过奖优罚劣，调整退出20％能级低、服务差的物业企业。”上海市虹口区相关部门负责人表示。虹口区还对各物业服务企业及相关住宅小区开展问卷调查，形成164家物业服务企业满意度得分及排名，不达标的物业服务企业无法拿到“达标奖金”。
“现在物业公司服务态度比以前好多了。”上海市虹口区玉四居民区党总支书记卢戈润说，“服务水平提升后，这两个小区业委会已经同意把物业费提高20％至30％。”
此外，针对老旧小区“无管”“失管”现象，一些地方政府实行托底。南京市栖霞区在全区9个街道均成立物业公司，托管全区153个老旧小区和59个保障房小区，覆盖全区住宅小区总数的70％。
死循环如何破解？
记者调查发现，一些旧小区引入物业后，管理运营情况仍存在困境，如成立业主委员会的比例不高，物业费面临提价难、收缴率低等问题。
记者在南京市采访发现，有的改造后的小区后续管理不到位，仅实现基本保洁，停车、绿化、安保等无人管理。有业内人士告诉记者，老旧小区整治后，引进市场化物业的不到10％，已经成立业委会的只有20％左右。“大家意见不统一，谁也做不了主。”
“物业费不提高，反过来又影响物业服务的质量，形成恶性循环。”河北省衡水市方舟物业服务有限公司总经理吕研说，很多老旧小区的居民缺乏服务交费观念，这让部分小区物业管理工作难以持续。
“改造社区及后期维护必定会新增费用，钱从哪儿来是个难题。”龙湖智慧服务公司有关负责人表示。
各地探索：打包合并、居民自治、政府“托底”
为解决老旧小区物业管理难题，目前多地因地制宜，探索出一些老旧小区物业管理模式。
——合并实现“大物业”集中管理。针对老旧小区不成规模、物业公司不愿接管的难题，河北邢台将老旧小区“化零为整”，将无人管理、无人清洁、无人维护的多个相邻老旧小区，“打包”交由物业公司管理，在保洁、秩序维护、维修等方面实现资源共享。
——搭建居民自治共治平台。成都市将成立小区自治组织，如建立社区联席会议等方式，作为启动老旧小区改造的前置条件，让居民充分协商，对小区管理模式、物业管理公司形成一致意见。
——政府“托底”。南京市物业办副主任童龙声表示，一些老旧小区的管理暂时仍需政府“托底”。南京市栖霞区住建局物业科科长李秀东介绍，公益性物业公司托底之后，老旧小区和保障房小区的物业费是每月每平方米0.4元，而其他小区普遍在每平方米1.9元左右。
多位受访的物业企业及部分街道负责人认为，老旧小区的改造和维护都需要投入大量经费，短期内政府可以提供一些专项补助，但长期看，还需居民提高对物业服务价值的认识，通过依法、公开、居民协商的方式合理提高物业费，并督促物业公司提升服务水平，让居民生活更方便、更舒适。
据新华社上海9月4日电
“抢位大战”循环上演，“停车难”如何解
不少小区通过“微循环”的方式对道路、绿化等进行重新规划，利用小微地块增加停车位，努力在“螺蛳壳里做道场”
“新华视点”记者董建国、程士华、刘良恒
老旧小区多是2000年以前建成的，往往规划建设时就没有对公共停车区域进行合理规划。“新华视点”记者调查发现，目前，至少有十多个省市的老旧小区改造方案明确把增加停车位作为重点。当前各地推出的政策，能否缓解这一历史遗留的难题？
盘活土地是重中之重
今年以来，河南、浙江、福建等十多个省市的老旧小区改造方案明确把增加停车位作为重点。河南省提出年内力争完成三分之一的老旧小区改造；杭州计划到2022年底改造约950个老旧小区，内容包括停车设施改造。
盘活土地是各地老旧小区停车位改造的重中之重。杭州提出，将全面整理既有边角地，为小区内道路微循环、停车位等提供空间；南京市将借助人防工程，在老小区或周边进行地下停车场建设。
停车位改造需要资金投入，福州、南京、长沙等地明确提出鼓励社会力量参与老旧小区停车设施建设。
内部挖潜，外部整合资源
多地有关部门表示，破解老旧小区停车难，“两手都要硬”：一方面，挖掘内部资源，通过盘整空地、重新规划的方式增加停车位；另一方面，整合周边公共区域，采取周边区域设立“潮汐车位”等措施增加停车位。
不少小区通过“微循环”的方式对道路、绿化等进行重新规划，利用小微地块增加停车位。在合肥绿怡居小区，通过对部分绿地进行地面硬化改造，常设车位从不到500个增加到1100个。
福州光明世家小区建于2000年，当时开发商仅预留了100多个车位，而目前小区有三百多辆私家车。社区主任郑爱霞介绍，2018年小区改造，征求业主同意后，“硬化”结合“绿化”，将草坪改成了种树，“挤”出了130多个停车位。
但是，“再怎么努力也是螺蛳壳里做道场，车位永远不够用！”这是很多城市街道办事处工作人员的感受。仅仅靠小区内部的空间，永远无法满足居民的需求。因此，整合公共区域、协调更多临时车位，成为很多地方的重要选择。
位于石家庄市中华南大街和新石中路交口西南角的新石小区外，南北两侧慢车道标划了20多个“潮汐车位”。据介绍，这些潮汐停车位只允许每日20时至次日7时前临时停放，每日7时至20时禁止停车。“以前每天晚上回家都要找车位，现在烦恼大大减轻了。”新石小区居民魏冬梅说，这些停车位能免费停车11个小时，切实解决了回家停车难题。
资金谁出？方案谁定？
目前，多地的老旧小区改造项目还是以市、区两级财政资金为主，社会和居民参与较少。福州市房管局副局长顾巍说，福州老旧小区改造费用基本上是由市、区财政按照1：1比例投入，仅2018年改造资金即达约7亿元，“老旧小区改造是长期的渐进过程，仅靠财政投入过于单一，地方财政压力较大。”
长沙岳麓区今年计划投资3亿多元对10个老旧小区进行提质改造。“原想通过拆迁腾出土地建设立体停车库，但是拆迁成本相当大，如果不搞商业开发，成本根本负担不起。”长沙市岳麓区城乡和住房建设局副局长曾向阳说。
中国城市规划设计研究院教授马林建议，老旧小区解决停车难题，要加强对周边公共空间的整合。他建议推进共享停车，利用智慧停车技术，将住宅区、机关单位、周边写字楼、商场和路边停车位等资源打通。
“城市规划要通盘考虑停车问题，需‘开源’，也要‘节流’。”中国房地产业协会副会长胡志刚建议，可尝试用市场化的办法解决停车场建设与经营，谁投资谁定价，运用收费调节车辆停放与停车泊位供求关系。
据新华社北京9月3日电
老旧电梯超10万部，改造维护如何推
业内人士保守估算，全国范围内使用15年以上的老旧电梯数量超10万部。仅辽宁省的统计数据显示，全省出现安全事故的电梯中，80％以上是老旧电梯
“新华视点”记者李劲峰、柯高阳、朱筱
各地正在推进的老旧小区改造中，电梯改造成为重点。业内人士保守估算，目前，全国范围内使用15年以上的老旧电梯数量超过10万部。仅辽宁一省的统计数据显示，截至今年初，全省使用年限超过15年的老旧电梯达到6025部，预计到2021年还将新增2.1万部。全省出现事故的电梯中，80％以上是老旧电梯。
如此大规模的旧电梯改造，谁来主导？如何推动？钱从哪儿来？“新华视点”记者进行了调查。
三大“痛点”：改造标准、资金筹集、长效管理
使用多久的电梯应该进行维修改造？动辄数万、数十万元的改造资金从何而来？改造后电梯运营维保如何保障？针对普遍存在的“痛点”，不少地区纷纷出台政策进行破解。
——明确老旧电梯改造标准。福建、杭州、深圳等地电梯安全管理办法都要求，电梯使用年限达到15年时，应进行安全风险评估，根据评估结论确定继续使用电梯的条件或对电梯进行修理、改造、更新。重庆、南京等地要求，使用10年以上需继续使用的，除每年定期检验外，还应进行安全评估。
“电梯安全‘三分靠质量，七分靠保养’。”一位特种设备业内人士表示，按照国家相关规定，电梯每年都应接受定期检验，检验合格即可继续使用，保养好的电梯用上百年都能正常运行。
——明确电梯改造资金筹集渠道。老旧电梯维修、更新动辄上万元甚至数十万元。多数地区明确，电梯改造资金从住宅专项维修资金中列支，或者根据相关管理规定由所有权人分摊。
深圳市今年计划市区两级财政投入经费近1.1亿元，对7100余部老旧电梯进行免费安全评估，对745部老旧电梯更新改造大修进行补助。重庆市渝中区按照“业主负担1／3、区级财政负担1／3、市级财政负担1／3”的比例落实改造资金。
——设立电梯长效管理机制。良好的维护保养以及长效管理机制，才能彻底消除电梯安全隐患。浙江省提出，推行电梯“保险＋服务”，探索建立物业专项维修资金用于投保电梯全生命周期综合保险的工作机制。湖南省规定，研究制定电梯轿厢广告收入使用办法，补充电梯维修资金。
江苏省无锡市要求，纳入整治工程、申请政府补贴的老旧电梯需建立电梯“养老金”。这笔“养老金”由房屋产权人按每户540元的标准预缴并存入电梯维修专用账户。
难点：保养质量、强制性安全评估、电梯“养老”基金
业内人士介绍，定期检验非常重要，但随着电梯数量迅猛增长，特种设备检验机构人员数量难以满足需求。此外，市场上电梯维保从业人员素质参差不齐。去年西安“电视问政”栏目曝光，正常完成一部电梯年检至少要两小时，西安市特检院工作人员一个半小时就检查了6部电梯。
长期从事电梯监管的武汉市特种设备监督检验所原副所长黄祖辉建议，完善电梯维保从业机构诚信体系，设立电梯安全事故维保单位“黑名单”制度，同时增加专业检验服务市场供应，让安全隐患能早发现、早排除。
重庆市渝中区市场监督管理局特种设备监管科科长陈宏表示，破解老旧电梯改造资金难题，需要探索将社区停车位、电梯广告等部分公共收益纳入电梯维修改造基金，设立电梯“养老保险”。
据新华社北京9月2日电
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